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            对于房地产产品研发方面的研究
            时间:2016/11/22 14:13:06 来源:集团公司

            对于房地产产品研发方面的研究

             

            摘要:随着我国经济的飞速发展,房地产业在国民经济中扮演着越 来越重要的角色,社会对于房地产的要求越来越高。对房地产产品进行研发,能够加快产品生产效率,提高收益率。在标准化的研发与定位中推陈出新,将成为一种意义更大、层次更深、影响更广的竞争手段。本文主要研究房地产产品的研发问题。对于房地产产品整体风格,建筑风格,户型,景观,公共设施等方面的问题进行分述,然后总结房地产的研发过程中的变化,通过实例具体分析房地产产业研发过程中存在的“恒”与“变”。

            关键词:房地产产品研发、 研发中的沿袭与创新

            一、房地产产品研发概述

            1房地产产业是从事房地产投资、开发、经营、管理和服务的 行业,房地产产业在我国是一个新兴产业,在国民经济中起着非常重要的作用,具有投资、开发、经营和服务的职能。房地产开发与经营管理是房地产经济活动中相对独立又相互关联的内容。房地产研发是房地产产业中主要的经济活动,具有重要意义。

            2房地产产品的研发,顾名思义就是研究与开发。在房地产的研发过程中,先对房地产产品的总体进行研究,然后进行开发。这里开发的含义应该是局限于技术开发这个层面而区别于整个房地产项目的开发。在整个项目的发展过程中,研发环节处于中间环节,是产品的设计者,对产品的整体进行研发,包括建筑风格、户型、景观、公共设施等方面进行研发。

            1)研发过程影响因素:      

            产品研发过程起着重要作用,在研究过程中,要充分考虑技术与市场需求两方面因素。首先必须要保证现阶段有成熟的技术来实现研发过程中设想的功能,这样保证了研发方案的可实施性,然后要考虑市场的需求,尽可能的切合消费者的需求与喜好。产品研发过程中,产品的功能性是必不可少的,占有主要地位。随着社会的不断发展,人们也逐渐开始追求产品的象征价值与情感价值,更乐于接受有意义的产品,因此,房地产的研发也需要考虑消费市场。

            (2)研发的原则:      

            房地产的研发有一定的原则:因时因地因人制宜,充分挖掘潜在价值,先总后分的原则,先外后内的原则 ,先分后合的原则 ,先专后普的原则。房地产开发是一项庞大的系统工程,在此过程中,必须始终贯彻上述原则,联系实际,在实事求是的基础上去创新,做到四个字:适度超前。

            (3)研发的流程:     

                 房地产的研发有一定的流程,包括产品调查,项目定位,产品规划设计,产品细节设计。按照标准的流程进行产品的研发,才能提高研发效率,使后期实施变得简单。

            二、房地产产品研发内容

            1)产品整体研发      

            整体研发所包括的内容较多,有规划方面的结构,需要用地配置得当,功能组织合理,布局结构清晰; 道路与交通需要构架清楚,分级明确,与城市公交系统有机衔接;住宅群体采取多种形式相结合;

            绿地与室外环境分布合理;环境质量需要有保障,应符合规定,适合居住;工程管线布置要配套,包括供水、电力、燃气及供热等系统。   

                2)建筑风格的研发      

            建筑风格是文化的反映,深刻而具体的体现出人们的美学观。对于不同的地域,不同的时间,不同的对象,建筑风格会呈现不同的特点。如今,建筑风格主要包括欧陆风格,新古典主义风格,现代主义风格,后现代主义风格,异域风格以及中式风格。每一种风格都有其独特之处,与其文化环境相得益彰。在确定房地产产品的建筑风格时,需要考虑诸多因素,要把握好建筑风格的未来走势,研究出与当地文化相符,满足市场需求的产品,在追求个性化的同时,注重设计理念的理性与成熟。尽可能的使研发设计市场规范化,提高研发设计人员的素质,让他们接受不断变化的市场需求与设计理念,同时更新房地产开发商的观念。

            (3)户型的研发      

            户型就是建筑中的室内空间布局,需要考虑整体建筑结构,建筑承重及水电气等线路布置。户型的研发,需要确定其类别配置,面积设定,功能配置,要使户型面积变得实用,功能配置变得完美,最重要的是使设计充满人性化,适合人们生活。通常情况下,好的户型就是房屋空间使用率高,设计合乎需求,各功能的分区要很好的满足生活、学习、休息、社交等需求的住房。同时,房间的面积分配、采光性、厨卫布置安排等也合理,客厅餐厅和卧室面积适当。

            4)景观的研发      

            景观的研发主要是水景、山景、海景住宅的研发。所谓景观房产,是景在房群中,房群在景中,景因房群而显灵性,房群因景而凸显美丽。景观研发过程中注意总体设计与布局,主题鲜明,具有特色的自然环境,注意建筑风格和景观主题的协调性,以及当地风土人情的相容性。            

            一般来说,景观研发更注重居住环境和居住空间的休闲性、舒适性、娱乐性以及功能方面的实用性。景观的研发向人们展示出一幅跨世纪的美好家园图景。

            (5)公共设施的研发  

            公共服务设施一般包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、市政公用、行政管理等设施。对于房地产产品来说,公共设施的研发也是很重要的。研发过程中,要充分尊重各地的生活习惯和民俗文化,取决于居民的生活水平以及人们社会生活组织的变化等因素。通常情况下,公共设施规模小,项目多,与居民生活关系密切,服务范围相对固定。

            三、房地产产品研发的创新性

            我国房地产产业如今发展十分迅速,正在在逐步变得完善,推动着我国经济的高速增长和人民生活水平、质量的提高。在这发展过程中,房地产本身,一面在沿袭房地产研发过程中的原则,一面也在进行创新,向着规模化、规范化发展。在社会文化变迁方面来看,从古到今,房屋的建筑风格发生巨大变化,由于各地社会文化的不同,房屋的风格迥异,有原始部落用茅草堆砌的草屋,中世纪的罗马风与哥特式建筑,现代都市建筑;从其文化背景来看,各地建筑群都逐渐呈现本土化的趋势。江南名居依水而建,错落有致,别具一番纯朴、敦

            厚的乡土气息;东北建筑群房屋尖顶,坡度陡,一般设计有火炕供暖;黄土高原上特有的居住类型就是窑洞式民居了。可见建筑风格逐渐趋于本土化,与本土文化特点相适应。从建筑自身方面来看,每种类型的建筑也在发展中不断的进行创新,推陈出新,进行房地产产品的创新发展。研发方面的创新,主要在于产品、市场、文化方面的创新,推出包括核心产品,形式产品,延伸产品三种层次的产品,引入并实现各种新市场要素的商品化与市场化,并将文化因素带入到产品研发过程中。

            下面对武汉光谷西班牙风情街建筑进行分析,武汉西班牙风情街是全球最长步行街,位于武汉光谷商圈光谷广场东侧。西班牙风情街长329米,由63~5层高的极具西班牙特色的建筑组成。在西班牙风情街,清朗明丽的地中海风情,优雅别致的拱形门廊,精致内敛的铁艺装饰,兼具古典气息与现代时尚的建筑群体掩映在绿树从中,西班牙浓郁风情与奢华雅致的欧洲商街风格错落隐现。西班牙风情街整体定位是拟全部引入国内外一线品牌,打造武汉首条旗舰店街,使其成为最具商业价值的街道空间。建筑风格方面,风情街主要采用西班牙建筑风格,有层级分明的规划设计,以远高近低的层级方式排布,高低错落,突出整体的层次感和空间感;融入了阳光和活力,主要采取质朴温暖的色彩,;各处体现手工打造的特点。光谷西班牙风情街不仅在产品研发方面具有创新,在其功能性方面也有诸多特色,光谷步行街以“街”作为动线,规划了一条巧妙的之字型的动线,一条主街,九条辅街,串连形态各异的商业空间,实现以“以街带店”的经营;改变了一通到底的直街的布局,设置了多个拐弯停顿的小广场;

             蓝天取代天花板,清风取代新风,洋房的天际线被预留了出来,创造出了开放式购物环境。正是因为光谷西班牙风情街房地产产品研发上的沿袭与创新,即遵循一般风情街的选址,策划等,并在其建筑风格,布局结构,细节等方面进行创新,使其更加符合消费者的需求,独具一格。事实证明,光谷西班牙风情街取得了成功。

                20099月西班牙风情街开盘销售,开盘当日销售10亿。短短3个小时,商铺销售率高达95%20115月全街开业经过不断的经营培育,人气与日俱增,现在已成为武汉人民逛街、约会、就餐、摄影圣地。据统计,光谷步行街周一到周五每天人流量达15万人次左右,周六周天日均流量 30万人次,节假日高峰客流量100万人次。这足以说明房地产产品研发上的沿袭与创新能够为产品带来很好的效果。

            四、房地产研发结论

                房地产市场迅速发展,随之而来的是越来越多的开发商投入到房地产开发这一行业中去,为了能在市场竞争中处于优势地位,就必须创造出别具一格的东西来。在房地产研发方面,就需要注意对房地产产品研发方面的沿袭与创新。考虑市场的需求,结合消费者的心理,在研发方面,进行继承与创新相结合,传统与现代相结合,实现房地产产品价值的最大化,成为市场的领先者。